종부세 합산배제 대상
종합부동산세(종부세)는 보유한 부동산의 공시가격을 기준으로 과세하지만,
모든 부동산이 다 포함되는 건 아니에요.
일정한 조건을 갖춘 주택이나 토지의 경우 '합산배제' 신청을 통해 종부세에서 제외시킬 수 있습니다.
이번 글에서는 2025년 기준으로 종부세 합산배제 대상, 신청 조건, 방법, 주의사항까지
가장 깔끔하게 정리해드릴게요.
종부세 합산배제란?
종부세를 계산할 때 특정 부동산의 가액을 포함하지 않는 것
즉, 보유 중인 부동산이 많더라도 합산배제 요건을 충족하면 과세 대상에서 제외되어
세금이 줄어들거나 아예 면제되는 효과가 있습니다.
2025년 종부세 합산배제 대상
1. 공공임대주택
- 10년 이상 임대목적으로 등록된 주택
- 임대사업자 등록 및 임대차계약 실적 존재 시
- 일정 면적 및 임대료 기준 충족 필요
2. 미분양 주택 (건설회사 보유)
- 준공 후 5년 이내의 미분양 주택
- 건설사 명의로 잔존 중인 미분양 주택
- 분양계약 없고, 실사용 이력 없는 경우
3. 상속주택
- 최근 5년 내 상속된 주택
- 1세대 1주택을 유지하려는 목적일 경우,
일시적 2주택자로 간주하고 합산 제외 가능
4. 지방 저가주택
- 비수도권·농어촌 지역 주택 중 공시가격 3억 원 이하 주택
- 실거주 목적, 별장 등은 제외
5. 종중·종교단체 소유 부동산
- 고유 목적(제사, 종교활동 등)으로 사용 중인 경우
- 일반 임대용으로 전용된 경우는 제외
합산배제 신청 방법
| 항목 | 내용 |
| 신청 기간 | 매년 9월 중순 ~ 10월 초 |
| 신청 방법 | 홈택스 또는 세무서 방문 접수 |
| 제출 서류 | 해당 부동산 증빙서류 (임대차계약서, 상속증명, 사용목적 확인 등) |
| 심사 절차 | 국세청 심사 후 결정 통보 |
합산배제는 매년 갱신 필요합니다. 자동 적용 안 되므로 매년 신청 필수!
합산배제의 효과
- 공시가격 총액에서 제외되므로 종부세 기준 초과 여부에 큰 영향
- 실질적으로 종부세 납부 대상에서 빠질 수 있음
- 고령자·1세대 1주택자와 함께 세액 공제 효과 극대화 가능
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 임대사업자가 합산배제를 안 하면 무조건 종부세 내야 하나요?
A. 네. 합산배제는 신청해야 적용됩니다. 신청 안 하면 과세 대상에 포함돼요.
Q. 상속주택은 무조건 배제되나요?
A. 아닙니다. 1주택 유지 목적이 명확해야 하고, 상속 시점부터 5년 이내여야 가능해요.
Q. 합산배제 승인 후 조건이 바뀌면 어떻게 되나요?
A. 조건이 달라졌다면 다음 해 신청 시 제외 처리되며, 거짓 신고 시 과태료 부과될 수 있어요.
마무리하며
종부세는 단순히 많이 가진 사람에게 무조건 세금을 부과하는 구조가 아니에요.
실수요자, 상속자, 임대사업자 등 일부 부동산은 합산배제를 통해 부담을 줄일 수 있는 제도적 장치가 마련돼 있습니다.
2025년 종부세가 걱정된다면,
지금 내가 가진 부동산이 합산배제 대상에 해당하는지 반드시 체크하고,
9~10월 사이에 잊지 말고 신청하세요!