종부세 계산방법
"도대체 종부세는 어떻게 계산하는 거야?"
부동산을 가지고 있는 분이라면, 매년 고지서가 날아오기 전에 세금이 얼마나 나올지 미리 계산해보고 싶어 하시죠.
하지만 종부세는 단순히 가격 × 세율로 끝나는 세금이 아니라 공정시장가액비율, 공시가격, 세액공제, 누진세율 등 복잡한 구조를 가지고 있어요.
이번 글에서는 2025년 종합부동산세 계산방법을 단계별로 쉽게 풀어드릴게요!
종부세 계산 공식 요약
종부세 = 과세표준 × 세율 – 세액공제 + 농어촌특별세
Step 1. 공시가격 확인
- 국토교통부 부동산공시가격 알리미에서 확인 가능
- 주택 기준: 아파트, 단독주택, 다세대주택 등 포함
Step 2. 공정시장가액비율 적용
- 2025년 기준 공정시장가액비율: 80% (예상 기준)
- 예: 공시가격 15억 원 × 80% = 과세표준 12억 원
공정시장가액비율은 매년 변동 가능, 국세청에서 발표
Step 3. 기본공제 차감
| 구분 | 기본공제 |
| 1세대 1주택자 | 12억 원 |
| 일반 개인 (다주택자 포함) | 6억 원 |
| 공동명의자 | 1인당 6억 원씩 (총 12억) 공제 가능 |
예: 1세대 1주택자가 공시가 15억 원 → 과세표준 12억 원 – 공제 12억 = 과세표준 0원 → 종부세 없음
Step 4. 누진세율 적용 (2025년 예상 기준)
| 과세표준 | 구간세율 |
| 0~3억 원 | 0.5% |
| 3~6억 원 | 0.7% |
| 6~12억 원 | 1.0% |
| 12~50억 원 | 1.5% |
| 50억 원 초과 | 2.0% |
- 다주택자나 법인의 경우, 별도 중과세율 적용 가능성 있음
Step 5. 세액공제 적용
- 고령자 세액공제 (최대 20%)
- 장기보유 공제 (최대 40%)
- 두 공제는 중복 적용 가능, 단 총 공제 한도는 80%
예: 과세표준 2억 × 세율 0.5% = 100만 원
고령자+장기보유 공제 50% 적용 → 최종 납부세액 = 50만 원
Step 6. 농어촌특별세 추가
- 종부세의 20%가 농어촌특별세로 추가 부과
예: 종부세 100만 원 → 농특세 20만 원 → 총 납부액 120만 원
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 고지서 받기 전에도 직접 계산 가능한가요?
A. 네, 공시가격만 알면 대략적인 금액은 계산 가능합니다.
홈택스에서도 종부세 자동 계산기 제공 예정.
Q. 공동명의와 단독명의, 어느 쪽이 유리한가요?
A. 공동명의는 각자 6억 원씩 공제, 단독명의는 12억 원 공제
→ 상황에 따라 다르므로 비교 계산 필수!
Q. 법인은 기본공제 없나요?
A. 네. 법인은 기본공제 없이 전액 과세, 세율도 중과 적용됨
마무리하며
종부세는 겉보기에 복잡해 보여도
공시가격 확인 → 과세표준 계산 → 공제 적용 → 세율 곱하기
이 4단계만 이해하면 손쉽게 예측이 가능합니다.
특히 고령자나 1주택 실거주자라면 공제를 적극 활용해서 세부담을 줄일 수 있으니
고지서가 나오기 전에 미리 계산해보는 걸 추천드려요!